ВНИМАНИЕ: КЛЕВЕТА
Я запер дверь - ищи-свищи!
Сижу, молю неистово:
Поклевещи, поклевещи,
Приемник мой транзистовый!
А. Галич "О принципиальности"
В интернете в журнале "Самиздат" (http://zhurnal.lib.ru/c/chelowek_b_g/mnss.shtml)
я обнаружил статью, которая написана в связи с обрушением комплекса
аквапарка "Трансвааль" в Москве и попытками возложить
ответственность за трагедию на проектировщиков. Я обратился к автору
статьи (его псевдоним - Человек Без Галстука) с предложением опубликовать
ее в нашем журнале и прислать мне согласие по мейлу. В ответ на
форуме обсуждения статьи получил следующий текст: "Никаких
мейлов, и вообще следов. Мир слишком тесен. Хотите публиковать -
не проблема, а то Вы в этом журнале чуть не единственный автор".
В силу создавшихся обстоятельств я должен сказать следующее. Редакция
не может проверить правильность содержащихся в статье фактов. Архитекторы,
к которым мы обращались за консультацией, подтверждали сказанное
исключительно на условиях анонимности. Поэтому заверяю компетентные
органы, что мы расцениваем данный текст как клеветнический. Это
исключительно смелая, квалифицированная и детализированная клевета.
Данная клевета может быть использована в качестве пособия для начинающего
девелопера, инвестора и архитектора, а ее публикация может помочь
исправлению ситуации и привести к тому, чтобы подобные клеветнические
измышления более не измысливались за отсутствием оснований. Однако
это - дело будущего.
А пока ДАМЫ И ГОСПОДА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА ТО, КАКАЯ КЛЕВЕТА
ГУЛЯЕТ В НЕДРАХ РУНЕТА.
Г.Р.
(по материалам журнала "Проект
классика")
Все дружно ругают Московское правительство - дескать
погрязли мерзавцы! И этим все кончается. Общечеловеческие ресурсы
тему не развивают, потому что ее не знают, специальные строительные
и риэлторские сайты молчат именно потому что сидят на том самом
суку, который давно пора рубить.
Предлагаю каким-нибудь интернетовским людям организовать сайт на
тему: "Кому как и сколько давать взяток" или "Московские
согласования для чайников". Люди сведущие с удовольствием дадут
нужную информацию. Ниже прилагается затравочный текст с описанием
основного порядка откатов и отстежек. Если всем миром его развить
- довести до уровня интерактивной библиотеки взяткодательства, то
это во первых поможет начинающим, во вторых будет некой соломиной
в заднице у любимого московского правительства.
В то что бюрократию можно победить я не верю, а вот в то что можно
помочь недобитым спецам выжить в этом бардаке - очень даже!
ТЕКСТ
Аквапарк рухнул, козырек в метро упал, манеж сгорел, все с интересом
ждут -чем еще порадуют?
Если верить участникам форумов, то основными причинами безобразий
являются: порхающая мода, кориолисово ускорение, паропроницаемость,
злые ваххабиты и геофизический полтергейст. Вывод делается простой:
Канчели маст дай!
Не хочу переть против просветленных, но по-моему там где выявляется
тенденция, надо пытаться анализировать ту среду в которой оная тенденция
имеет место.
Пройдемся вкратце по механизмам принятия строительных решений.
Инвестор.
Допустим некий олигарх или группа банковских товарищей стяжали некую
сумму денег и решают вложить ее в строительство в Москве. Под это
дело создается ООО, подбирается генеральный директор ( чуть старше
тридцати, вид и повадки европейские, считает себя жутко опытным
) Это честный путь, то есть люди строят за свои деньги. Часто встречается
и такой вариант - крутой западный банк дает гарантию, под нее наш
сбер дает кредитную линию, причем условием банковской гарантии является
привлечение подрядчика из страны -гаранта. Ту все вообще на чистых
договоренностях, в деле большие бабки и большие дядьки, деньги делаются
непосредственно из денег (в этом случае директор ООО - женщина,
симпатичная, жадная и глупая).
Короче инвестор родился - можно начинать крестный путь от кидалова
к попадалову.
Инвестиционный контракт.
Участки в Москве, которые продают господа власти под точечную застройку,
обладают одним из следующих качеств:
-- Находятся в природном комплексе
-- В упор примыкают к дому, населенному бандитами и депутатами
-- Под ними проходят городские коммуникации всего на свете
-- Находятся на проектируемых городских магистралях и развязках.
Если вам продали абсолютно чистый участок, значит ваша фирма называется
"Интеко", ваша фамилия... - ну ладно, едем дальше.
Как проводятся инвестиционные конкурсы это тема отдельная, но вот,
наконец, в очередной раз бабло побеждает зло и счастливый инвестор
за сколько-то миллионов у.е. получает право доказывать властям,
что на том что они ему продали можно что-то построить.
Обычный инвестиционный контракт предусматривает, что инвестор должен
построить объект в течение 2-3 лет, в противном случае он теряет
права на участок.
То есть начинается исконный московский лохотрон: после получения
денег за паленый участок, у московских властей простая задача -
доказать что он паленый, не дать лоху-инвестору что-нибудь построить
и участок можно продавать следующему лоху. У инвестора естественно
задача обратная. Матч начинается.
Нормы.
Вся строительная и околостроительная деятельность в Москве регламентируется
документом, который называется "Приложение к распоряжению Мэра
Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ ПОЛОЖЕНИЕ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ
ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ 2-я
редакция".
Данный документ - это альфа и омега, закон и пророки- и да превыше
он того, что придают ему в сотоварищи!
Однако прогресс не остановить, ежедневно публикуются разнообразные
РМ; РПИ; ППМ, которые всякий московский строитель должен знать и
соблюдать - и горе пренебрегшему!
(Например по вопросу вывоза мусора со стройки действуют ППМ: N 156-ПП
от 18 марта 2003 г.;
N 156-ПП N 469-ПП от 25 июня 2002 г. и изменения от 28 января 2003
г. Наверняка есть еще какие-нибудь законы на эту тему, но и от этих
я жутко тащусь и рекомендую их начинающим дзэн-буддистам для благочестивых
медитаций.)
Порядок проектирования.
Согласно N 378-РМ определено три основных этапа, на каждом из которых
Инвестор вместе с проектировщиками по кругу обходит одни и те же
инстанции, в которых согласовывает в основном жутко важные вещи:
-- Кузьмин должен кивнуть
-- Количество машиномест
-- Размер участка под компенсационное озеленение и все вопросы с
эти связанные.
-- Цвет фасада
Для ЦАО все перечисленное блекнет рядом с проблемами ландшафтно-визуального
анализа, определения бассейна видимости, голубыми линиями и организацией
связи с историческим контекстом застройки.
На самом деле этих кругов не три, а гораздо больше, но об этом дальше.
В прилагаемой табличке приведены основные затраты проектного и предпроектного
периода для простого объекта площадью 20000м2 (не в ЦАО!). Стоимость
в долларах включает: официальная часть + НДС+заносы+откаты+отстежки.
Естественно в зависимости от мощи административного ресурса у заказчика
и особенностей объекта цифры могут варьироваться, но порядок стоимости
примерно такой. Табличка естесьно включает только основные вехи
согласовательного процесса, каждая из них является результатом многотрудной
деятельности множества энергичных дяденек и тетенек, оклады которых
в табличке не учтены.
Из этой таблички видно, что затраты проектно-согласовательной стадии
составляют около 70USD/м2 и распределяются следующим образом: --
стадии "Предпроектные проработки" и "Проект"
(архитектурное бюро) 33%
-- Рабочая документация (нормальные проектировщики, обычно их подводят
под генподрядчика) 36%
-- Согласования (солидные дядьки невнятных специальностей) 31%
Для уникальных объектов типа аквапарка это соотношение
сильно перекашивается в сторону архитекторов и согласователей в
пропорциях, о которых в приличном обществе не говорят, а среди приличных
людей не догадываются.
Выбор проектировщика.
Всякий заказчик знает, что количество бабла, подлежащего заносу
в инстанции, существенно зависит от личности заносящего. Что касается
сроков согласований и их результатов, то этот процесс вообще надо
контролировать от и до. Поскольку существующий порядок писался архитектурными
начальниками под себя, основной упор в согласованиях приходится
именно на архитектурные разделы, соответственно и выбирать приходится
в первую очередь архитектора.
Архитекторы в основном делятся на три категории:
1 категория. Тот кто никогда не перепутает понятия "откатить"
и "отстегнуть". Опытный, влиятельный. Может запросто зайти
к Кузьмину и Коротаеву. Всегда в курсе перемещений в доме на Триумфальной,
соответственно архитектурные решения подгоняет под вкусы той группировки,
которая в настоящий момент имеет максимальный вес в градсовете и
ЭКОСе. Больше всего боится обвинений в демпинге со стороны других
членов клуба, поэтому цену ломит конкретную.
2 категория. Тот, кто никогда не перепутает макрос ЛИСПа с ГДИ-скриптом.
Креативен, вид имеет безумный, у него всегда кем нибудь ущемлено
авторское право. Работает обычно под прикрытием кого-нибудь из первой
категории.
3 категория. Вымирающее племя чудаков, которые проектируют дома
в форме дома. Обычно привлекаются конструкторами на стадии "РД"
для приведения креативностей в соответствие со СНиПом и законом
всемирного тяготения. Для заказчика интереса не представляют.
Оптимальным выбором можно считать архитектора второй категории под
прикрытием кого-нибудь из первой. Вторая категория достаточно спокойно
относится к необходимости внесения идиотских правок по замечаниям
инстанций. (Им техника позволяет).
Предпроектная подготовка.
Она же регламентный буклет, она же первый регламент, она же основание
для разработки ИРД.
Теоретически на данном этапе градостроители должны сверяться с генеральным
планом развития и говорить: "здесь должен стоять жилой дом
примерно вот такой высоты вот такой ширины, иди и больше не греши".
А вот фиг! На данном этапе заказчик должен представить предпроектные
проработки, в которых есть генплан и баланс территории, колористические
решения, технико-экономические показатели, 3D визуализация, расчет
инсоляции, транспортная схема, экологическая экспертиза и черт знает
что еще. При этом будучи скреплен печатью УПСП, регламентный буклет
становится законом, любое уточнение или отступление при проектировании
- заход по новой на весь круг.
То есть, для тех кто не понял - до начала оформления исходно-разрешительной
документации, когда еще не известно что можно строить и на каких
условиях, без проектных проработок и расчетов, заказчик должен утвердить
себе на погибель окончательные ТЭПы и геометрию здания!!! (Чувствуете
дискомфорт в области заднего прохода? Это не гемморой - The matrix
has you!)
Хотя это нигде и не прописано, на этой стадии согласующие товарищи
из НИиПИ ГП мягко советуют принести согласование Москомприроды и
ГИБДД.
ГИБДД требует машиноместо на 15 кв.м. площади здания (не надо меня
тыкать в СНиП и МГСН - читал). Учитывая, что машиноместо с разъездами
занимает 30кв.м. легко посчитать что остается от здания при выполнении
данного требования. Парковка остается и еще место для венткамеры
дымоудаления. Угадайте с одной ноты как это преодолевается? Угадамши
запомните, оно понадобится еще не раз: при утверждении задания на
проектирование, при получении заключения по ИРД, при получении заключения
по проекту, при согласовании ПОДа, при согласовании стройгенплана
(2 раза); при открытии ордера и при каждом визите ГАИшника на стройку.
Москомприрода - это не песня. Это эпос. Вся строительная Москва
знает четырех дам, чье благосклонное внимание стоит пожалуй дороже
чем ... ну я не знаю что. Думаю, что уже столько джентльменов клялось
в своей любви к лягушкам и жабам, что можно говорить о появлении
нового сексуального меньшинства (если вы не московский строитель,
то отнесите эту фразу на съезд крыши автора). Проходится это все
ужасно долго, хотя известен сорт зелени более всего любимый нашими
озеленителями, да и цены стабильны: штука сверху за дерево по закону,
две штуки за дерево без закона.
Ну вот, когда робким товарищам из НИиПИ ГП предьявлены бумажки от
ГИБДД и МКП, когда Кузьмин кивнул, когда получены всякие мелкие
штампульки от местных органов, когда изготовлен фольшивый номер
газеты с якобы извещением жильцов и получена справка от управы,
когда у архитектора на морде укоренилось выражение попранного аторского
права - вперед, в УПСП. Нужный человек в УПСП должен быть хорошо
заряжен, иначе в выписке из протокола регламентной комиссии может
оказаться что угодно.
Есть штамп? Гуд! Вы вышли на следующий уровень. Можно приступать
к оформлению ИРД.
ИРД.
Теоретически ИРД продается вместе с инвестиционным контрактом, однако
чтобы отбить вложенные бабки, инвестору приходится переоформлять
его заново.
По закону весь пакет готовится Москомархитектурой за полгода. Учитывая
законную продолжительность последующих согласований срок инвестиционного
контракта истечет не доходя до экспертизы. Стал быть заказчик нанимает
шустрых ребяток - и погнали.
Проще всего с местными органами (префектура, АПО, РУ). С ними заказчик
очень крепко начинает дружить на стадии приобретения участка, на
стадии "П" они уже почти родственники.
Самая гнусь на этой стадии начинается в любимом доме на Триумфальной.
Никто не помнит никакой стадии "ПП", кивков Кузьмина и
т.д., приходится для лечения склероза призывать лучшего друга советских
архитекторов -Беню Франклина. Довольно дорого стоит откупиться от
сооружения ГО и ЧС там, где оно однозначно полагается - порядка
20000 американских.
Про экологов и транпортников с ГАИшниками см. выше.
Прикольная вещь - справка об инженерном обеспечении объекта. Заказчик
должен получить ТУ на подключения еще до проектирования объекта.
Конечно, можно не получать, на это собственно поставлен отдел ИОО
в ГлавАПУ, но тогда можно получить подключение от сетей вводимых
через 10лет, обременение в виде поворота северных рек или тому подобную
хрень.
В принципе ИРД - это самый легкий уровень в нашей игре, основная
задача - следить чтобы ваши бумаги не теряли.
Проект.
Собственно проект, так же как и рабочка делаются начиная с кивка
Кузьмина на первом уровне. Без распараллеливания этапов проектирования
нельзя уложится ни в какие сроки. Поэтому к моменту получения ИРД
сам проект собственно уже готов. Нет только разделов, которые выполняются
специализированными организациями в рамках спецотката, каковые суть:
ГО и ЧС; ООС; Энергоэффективность; ТРПОсОСиС; ОЗДС; ПОД; Пожаробезопасность,
Компенсационное озеленение (что еще забыл, пускай меня дополнят).
Вот со всей этой дребеденью попробуем тихонечко взлететь.
А вот фиг! То что на предыдущих уровнях давалось легко и просто
(ха!) теперь идет с большим скрипом. Это и понятно - на этой стадии
подпись означает некоторую ответственность. Ответственность на себя
брать страшно. Поэтому надо страх лечить деньгами. Деньги брать
страшно. Поэтому надо дать большие деньги. Процедура дачи больших
денег сложна. При ГлавАПУ, НИиПИ ГП и им подобных существует институт
внештатных консультантов. Это облезлого вида дедушки, которые с
виноватым видом (но без очереди) шныряют в кабинеты, носят какие-то
бумажки, вообще непонятно чем занимаются. Это самые в нашем дохлом
деле нужные люди. Выход на этих нужных людей осуществляется через
других нужных людей. Откуда в Москве такие пробки? Это нужные люди
ездят охмурять друг друга.
Только обыватель далекий от проблем зодчества и сохранения исторического
наследия может предполагать, что чиновники берут взятки. Никогда!
Они им достаются, но это причуды московского климата. Здесь весьма
полезен архитектор первой категории (см. выше).
Заказчик тоже не скучает. На нем пожарники, СЭС, районные власти,
ОПС МГГТ, ГИБДД и любимая Москомприрода.
Почему-то с взятками принято связывать именно СЭС и пожарников.
Должен заступиться! Это милейшие люди! Глубины их карманов давно
измерены и найдены адекватными!
Тот у кого хватило терпения дочитать до этого места может спросить,
а что конструкции не согласовываются? Не-а. Пока. Мы приближаемся
к самому главному.
Экспертиза.
Нормальному заказчику для того чтобы начать строительство заключение
экспертизы не нужно. Нужен номер дела. Для этого должны быть правильно
подобраны все тома и прочие бумажки (в том числе с портретом лучшего
друга советских экспертов Бени Франклина), должен быть правильно
и вдумчиво составлен перечень всех ранее полученных согласований,
шея должна вымыта, в общем в сдающем на экспертизу должно быть прекрасно
все!
Сдавши документы в экспертизу, проектировщик никуда из нее не уходит,
а в течение двух месяцев живет там в коридорчике, кормит тамошних
девочек шоколадками, интересуется здоровьем их внуков и всяко споспешествует
продвижению проекта из комнаты в комнату.
Да, насчет конструкций. В экспертизе в одной из множества комнат
есть эксперты-конструкторы. Им сдаются: палочная схема, пояснительная
записка, основные (нетиповые) узлы. Все. На основании этого они
ухитряются давать достаточно грамотные замечания. Для уникальных
объектов умный заказчик всегда предварительно получает заключения
НИИОСП; ЦНИИСК или НИИЖБ после чего экспертиза почтительно умолкает.
Эти заключения лично мне всегда напоминают старый еврейский анекдот:
"и господь явил чудо - кругом суббота, а прямо здесь четверг!"
Для соответственных объектов без этих заключений экспертизу вообще
пройти невозможно - при виде чего-нибудь сложнее собачьей будки
дедушки впадают в панику и уходят на больничный, поэтому умный проектировщик
сначала покажет заключение ЦНИИСКа, потом портреты лучшего друга
советских конструкторов Бени Франклина, а уже потом, издали, проект.
Собственно после получения номера дела можно идти в ИГАСН, там начинается
следующая игра, не менее сложная и увлекательная, но это совсем
другая история.
Рабочая документация.
Архитектурные бюро не берутся за рабочку по следующим причинам.
-- Сроки. ПП+ИРД+П+согласования и экспертиза = 2+2+6=10 месяцев.
Разработка рабочей документации - 3-4 месяца. Получается, что специалисты
способные делать РД будут периодически провисать, поэтому держать
их в штате нецелесообразно.
-- Деньги. Заказчик как правило к стадии РД приходит с начисто опустошенной
графой "проектирование" в бюджете, поэтому жмется до полной
бессмысленности.
-- Штат. Конструкторов так здорово вывели за последние годы, что
набрать команду способную поднять сложный объект просто невозможно.
Для частной фирмы, которая берется за проект начиная с "ПП"
- это роскошь непозволительная.
Стал быть субподряд. Тут уже заказчик с пустым бюджетом подает голос:
эт с какой стати архитекторы еще и на рабочке будут наваривать?
И быстренько втюхивает РД Генподрядчику, а у себя в бюджете протаскивает
рабочку уже по статье генподряд. В таких действиях есть и другая
сермяга - всякий знает, что любимая песня строителей -"не-можем-бить-сваи-нет-чертежей-кровли",
поэтому засунуть РД к ним в контракт- это оптимальное решение.
Как подрядчики гнут бедных конструкторов - это в общем то их дело,
хотелось бы только отметить, что направление этого гнутья - в основном
касается сроков, а не удешевления, как принято считать. Главная
беда здесь в том, что чертежи выхватываются из рук не дожидаясь
нормального их выпуска, фундаменты льют, не дожидаясь завершения
проектирования каркаса. По инженерным системам генподрядчик повторяет
тот же фокус- отдает рабочее проектирование поставщикам систем.
Причем на проектирование времени дается в два раза меньше чем на
переговоры по условиям контрактов. Собственно последние чертежи
РД появляются уже сразу со штампом "исполнительный", многие
узлы и детали даются просто авторским надзором, так и не попадая
в проект. Это общая практика, благодаря которой товарищи из ИГАСН
и ОАТИ очень любят свою работу.
ИТОГО:
Спрашивается, для чего я нагородил все вышенагороженное?
Для того чтобы проиллюстрировать следующие основные признаки порядка
согласования и контроля за проектированием в г. Москве:
-- Многократный повторный заход в одни и те же инстанции. Такой
порядок снимает ответственность с согласующих господ - на первых
шагах в общем то и предмет согласования не ясен, да и приписки типа
"без права производства работ" тоже ответственность снимают.
На последних этапах согласования уже собраны подписи стольких инстанций
и ответственных лиц, что ответственность опять таки размывается.
-- Огромный удельный вес согласований вещей, носящих чисто вкусовой
характер "нра - не нра". Тоже понятно, если нет четко
прописанной нормы - дерево срубил - два посади, тут можно смело
выкатывать заведомо невыполнимые обременения, которые гасятся известным
способом в особо крупных размерах.
-- Неадекватное внимание к наличию и составу явно второстепенных
разделов, которые разрабатываются чисто откатными организациями.
-- Вывод за круг согласований тех разделов, которые доказуемы численными
методами (конструктив например)- тоже понятно, архитектурным начальникам
там подхарчиться негде.
-- Абсолютная безответственность властей за нормативную чистоту
проданных за большие деньги площадок.
Как это работает
Некая фирма-заказчик, сформированная под проект "Т" изучает
РМ378 и понимает, что для серьезного объекта нужен архитектор первой
категории, иначе не пролезть.
Привлекается архитектор К. Он серьезно изучает аналоги, работает
с литературой, думает и, наконец создает некую концепцию. Под вопли
заказчика о проценте выхода площадей он тащит концепцию к архитектору
вне категорий К0. Тот говорит - все хорошо, но высоковато. Давай
купол более пологий нарисуем, а то ты же понимаешь..
Архитектор К все понимает, рисует более пологий купол и тащит это
на ЭКОС. Докладывает, дедушки спят, вдруг кто-то из них просыпается
и с энтузиазмом начинает то ли клеймить, то ли восхищаться - спросонья
никто ничего не понимает, однако пишут резолюцию: побольше арок
на фасаде. Архитектор К с тяжким вздохом идет к конструктору К1
и спрашивает - если опорный контур по аркам запустить - смогешь?
Конструктор К1 с тяжким вздохом отвечает - дурь получится, но в
принципе можно. Начинается работа, при этом архитектор К целый день
сидит в ГлавАПУ и охмуряет тамошних вредителей чтобы не вредили.
Его ГИП целыми днями сидит в экспертизе и следит чтобы бумажки не
терялись. Ночами они встречаются в мастерской и смотрят что за день
нарисовали девочки и мальчики. А бумажки тем временем доходят до
пожарника и пожарник говорит: а дайте-ка мне предел огнестойкости
два часа и мешок портретов лучшего друга советских пожарников. Вот
он мешок, отвечает К, а вот предел у металла хреновый. Ну так делай
бетон говорит пожарник. С горьким воем архитектор К бежит к конструктору
К1, тот подхватывает этот вой и вместе они бегут к Заказчику. А
тот говорит - делайте что хотите, но я по графику уже должен ленточку
перерезать, бабки отбивать и за козла отвечать, так что не сделаете-
будет горе и беда.
Говорит конструктор К1 - слушай, К, а давай сеченьица поднарастим,
да стрелку у купола увеличим? Что ты, отвечает К, мы эту стрелку
да сеченьице на первом регламенте затвердили, а первый регламент
- это тебе не закон Гука, его выполнять надо!
Идут К и К1 к могучим корифеям, у коих есть логарифмическая линейка,
штамп института, сертификат на сертифицирование и вера в светлое
будущее. Считают корифеи сложнодеформированное состояние, да фазу
пластическую, да коэффициенты одновременности, а паче того портреты
лучшего друга советских корифеев Бени Франклина. И всяко у них выходит,
что при таком количестве полученных согласований непременно сработает
эффект демпферирования, а коли аппроксимировать по ученому, так
еще глядишь и краевые эффекты друг друга погасят.
Переглянулись К и К1 - оно вроде хрень, однако уплочено, да и сроки
жмут.
Дедульки в экспертизе зажмурились и маханули подписи свои неразборчивые.
Может и не так все было, однако я не видал чтоб было по другому.
|
