Трусики-уздечки (читая объявления о продаже Б.У. квартир)
Часто в объявлениях встречается: «выполнена перепланировка». Эту фразу нужно понимать так: до того как какой-то бычара поселился в панельный дом, в квартире была стандартная планировка, выполненная архитекторами московского института типового проектирования. Бычара следуя моде, нанял какого-то архитектурного шашеля, который и сделал ему эксклюзив.
Читая объявления о продаже Б.У. квартир, часто встречается два таких сапога: "Авторский дизайн" или "Балкон остеклен". На одну ногу натягиваешь авторский дизайн, на другую остекленный балкон с арочкой. Автор такого объявления, наверное, думает, что он продает в придачу к квартире еще и эксклюзивные трусики-уздечки Дженифер Лопес. На поверку может оказаться, что это всего лишь трусы украинской депутатки Инны Богословской, которых я не хочу.
Понятно, что "трусы" это метафора". Речь о том, что понятие "авторский дизайн", которым злоупотребляют в текстах объявлений по продаже панельного жилья, такая же интимная вещь как и женские трусы, которые нельзя продавать в придачу к ж.б. панелям. Надеюсь, что между трусами Кандолизы Райз и трусами Монсеррат Кабалье тоже существенная разница. Я даже не говорю о запахе. Из советской литературы известно, что у Аксиньи из "Тихого Дона" пахло луком. А чем пахнут квартиры с авторским дизайном, нужно еще принюхаться.
Если судить по американским фильмам, то там в каждом втором, американские мужики принюхиваются к женским трусам, видать определяют из какого фастфуда источник. В нашей кинематографии эта тема еще не разработана, так как мы очень долго секс запрягали.
Небезынтересна этимология слова УЗДА, если мы говорим о ТРУСАХ-УЗДЕЧКАХ. Узда одевается на голову лошади, но вообще-то слово УЗДА употребляется в понятии СДЕРЖИВАТЬ. Что сдерживают трусы-уздечки, - понятно. "Узда наборная, лошадь задорная", "Узда дороже лошади"
Памятка начинающему продавцу
Стоит обратить внимание покупателя не только на такие "трусы" как авторский дизайн, перепланировку и остекленную лоджию, но и на другие атрибуты к продаваемой квартире.
Квартиры продаются в комплекте с различными видами ремонта: ремонт сделан с любовью и своими руками, под ремонт, в состоянии ремонта, капитальный ремонт, евроремонт, ремонт крыши, незаконченный ремонт, косметический ремонт, классический ремонт, после строителей, дорогой ремонт, дорогой ремонт по бросовой цене.
Половой вопрос освещается в диапазоне: паркет, ламинат, новая стяжка, теплые полы, консьерж, но никогда продавец не акцентируется внимание на линолиуме или поливинилхлоридной плитке.
В стоимость квартиры входят: окна во двор, вид на Днепр, шикарный вид на Днепр, панорамный вид на Днепр, вид на ТЦ "Вавилон", но никогда не пишется о бесподобном виде на соседнюю "чешку". («чешка» - так в Днепропетровске называется советская «серия 90»)
Лоджии и балконы бывают: остекленные, утепленные, двойные и корзинки, но ни кто не порадовал нормальной, человечной, открытой, неостекленной лоджией.
Хорошо идут в придачу: чистый подъезд, кухня-студия, второй санузел, кладовка на лестнице, тамбур. Инфраструктура: "Большая ложка", тупик маршруток, рядом детский садик, стоянка, район "Оливье", выше Ильича, ниже Ильича, или просто хорошее месторасположение и тихий двор. О соседе наркомане и мочащихся в мусоропровод подростках обычно не упоминается.
Встроенной мебелью особенно никого не удивишь, но пишут, поэтому последний писк, - «итальянская мебель».
В ход также идут: домофоны, консьержи, охрана, закрытые дворы, тихие дворы, спокойные соседи, бронированные двери.
Состояние больного оценивается так: приходи и живи, отличное состояние, хорошее состояние, жилое состояние, великолепное состояние, ремонт просто отличный для такой цены.
Лифты бывают трех видов: работающие, всегда работающие и не работающие, но о третьем виде никогда не упоминается.
Первый этаж подслащивается решетками на окнах и высокими потолками. О работающих лифтах также упоминается. Это как бы говорит об уровне эксплуатации в целом.
На базаре в широком ассортименте: кафель, бойлер, кондиционер, пластиковые окна, техника, холодильники, новые входные двери, счетчики, душевые кабины, джакузи, стиральные машинки и гипсокартон на потолке.
Из новинок: новый водопровод, новая канализация, новая проводка, новые батареи, поменянные стояки.
Мною особенно ценятся упоминание о железобетонных перекрытиях и то, что все окна застеклены.
Не могу пройти мимо объемно-планировочных решений: перепланировка, свободная планировка, узаконенная планировка, двухуровневость, принадлежность квартиры к Екатерине Второй, варшавскому договору, культу личности Сталина. О чешках говорится с гордостью, о хрущебах стыдливо. Как-то даже встретил, - "ленинградский проект". («Екатеринки» - от дореволюционного названия города, - Екатеринослав, «Чешки» - это цимус панельного домостроения)
Документация: документы готовы, полный пакет документов, помощь в оформлении, сотрудничество с агентами недвижимости, помощь во взятии кредита,
Самое сладенькое: срочно!!!!, торг уместен, торг не уместен, цена реальная, договоримся, посредников не беспокоить, в связи с отъездом. Очень, очень интересная цена. Спешите, это ваш вариант! Супер цена!
Сливные ямы
Объявление: ПРОДАМ, Дом, особняк, Коммунар, СРОЧНО! Небольшой 2-х этажный дом в районе Коммунара, 70 кв.м., все удобства. Централизованная подача воды и газа. Три отдельные сливные ямы.
Сливные ямы на ж.м. Коммунар, не самое страшное. Учитывая, что Коммунар подтоплен, ямой больше, ямой меньше, - это не приведет к фатальному результату. Ситуация стабильная. Главное не пить воду из сливных ям.
На юге Украины, в том числе и в Днепропетровской области, широко распространены просадочные грунты. Не буду влезать в свойства просадочных грунтов, скажу только, что сливная (питательная) яма вблизи дома, это потенциальная авария. Наиболее ярким примером тупоголовости в этом плане наблюдается невооруженным глазом на ж.м. Тополь, где тротуары оказались выше отметки входа в дом, а должны были быть как минимум на полметра ниже. Кое-где на Тополе приходилось делать приямки в районе входа в дома, что бы дома не заливало. Там же отклонялись шахты лифтов от вертикали на 38см, закрывались каркасные детские садики и уплывали в техногенном селевом потоке 9-ти этажные дома.
Для просадочных грунтов самым опасным является локальное замачивание. Практически в 100% случаях доморощенные беверлихилзы в наших краях стоят на просадочных грунтах. Когда говорят, что в фундаменте трещина, это такая же муть, как плывуны, глины и дом на песке. Не в фундаменте трещина, а начали самоуплотняться просадочные грунты. Просадочные грунты могут уплотняться и от собственного веса. Есть даже метод ликвидации просадочности предварительным замачиванием. Вот тут-то и пригодится для замачивания грунтов сливная яма.
Подхожу ктому, ради чего и пишу. Как правило, при обследовании деформирующихся домов в частном секторе, я обнаруживаю питательную яму, которая и является источником локального замачивания. В связи с этим, лоховские особняки часто трещат из-за "питательных ям". Как правило, такие строительства не могут решить вопрос сброса канализации и приходится «ходить под себя или под клубничку».
Существуют правила проектирования на просадочных грунтах. Они сводятся к двум основным: конструктивные и водозащитные мероприятия. К водозащитным относятся: прокладка водонесущих сетей в контролируемых лотках с уклонами, водонепроницаемые полы в подвале с приямком, в который собирается аварийная вода и откачивается. Ограничения по приближению транзитных водонесущих сетей к дому, ограничения по размещению мокрых процессов в подвале.
Приближение питательных ям к объектурегламентируется. А на просадочных грунтах они попросту запрещены, не говоря уже о том, что просадочные грунты не подходят для функционирования питательных ям. В этом случае такие ямы просто уничтожают территорию, на которой они находятся.
В прочем, говорят, что появилось ноу-хау по решению этого вопроса. Сейчас бурят глубокие скважины и дерьмо загоняют на большую глубину или даже при помощи сепараторов отделяют чистую воду от остального.
Скелеты в шкафу
Одно из рекордных объявлений по стоимости б.у. квартиры - 492 у.е. за 1м2
06.03.2009 3-к НА ТОПОЛЕ-1. 67 М.КВ ПОД КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ. ЦЕНА 33 000 У.Е. Тел: 785-46-80,8-099-079-79-76,8063-826-37-10, ЕКАТЕРИНА.
Правда, в объявлении не указан этаж, и сколько спрятано скелетов в шкафу, но это не столь важно, об этом все умалчивают. Хочу отметить общий и самый существенный недостаток таких объявлений.
Через меня прошли тысячи технических заключений о состоянии жилых домов, и сам лично написал сотни заключений по квартирам и домам всех конструкций и возрастов.
Как пишется заключение по квартире перед постановкой ее на ремонт или реконструкцию? Начинается с описания дома: год постройки, геология, фундаменты и их заложение, конструкция стен, перекрытий, наличие техэтажей, подвалов, крыш. Особенно освещаются деформации, которые случались со зданием и причины этих деформаций. При необходимости проводится инструментальное обследование, например геодезическое, с целью определить крена здания, если оно неравномерно садилось. На фасаде могут быть разнесены трещины с указанием их раскрытия (сквозные или нет, на всю высоту здания или нет), концентрация трещин на определенных участках. Это поможет проанализировать характер осадок. Можно отловить старожилов и поговорить с ними об истории дома. И только после этого пишется несколько слов о квартире. В основном меня интересует здоровье всего здания, а не наличие косметического ремонта в квартире.
Такое заключение завершается выводами и рекомендациями. Иногда дается физический износ элементов здания, аварийность какого-то конструктива, если пишется именно по этому поводу, или восстановительная стоимость в процентах. Иногда, если это более конкретизированное заключение, в состав его могут входить технические решения.
Вернусь к рекордному объявлению по стоимости б.у. жилья на Тополе. Я был свидетелем, когда Тополь-1 уплывал в балку. Это была настоящая железобетонная река. Вот и интересно, не является ли этот дом тем, который выжил во время той аварии и стоит сейчас на краю.
Тополь в свое время был большой головной болью у многих, когда подтапливался и трещал. Когда шахты лифтов отклонялись от вертикали на 38 см, детсады становились аварийными, здания садились ниже тротуаров и плыли ж.б. реки.
Началась вся эта дурь тогда, когда Тополь запустили без ливневой канализации, заблокировав домами пути естественной разгрузки ливневых вод в балки. Начался подъем грунтовых вод, дома начали садится и давить водонесущие коммуникации на вводах, а те в свою очередь добавили еще и настоящего дерьма из канализации, - как в грунт так и в подвалы.
Подробнее о проблеме Тополя ?????????? (активизировать)
«Чешки»
"Серию - 90" изобрели в 1971 году в ЦНИИЭП жилища (центральный институт типового проектирования города Москвы). Местные жители ласково называет эту серию ЧЕШКА, наверное, в честь освобождения чехов от пражской весны в 1968 году.
Вот еще в Болгарии изобрели "болгарку" и в Германии народ то же ласково называет болгарку "болгаркой". Еще помню, в начале 60-х тетки носили "румынки", мужики - "московку", бандюки 40-50-х носили финки, а бандюки пересевшие сейчас на джипы, в начале 90-х носили "вьетнамки" на босую ногу, а после полтавской битвы народ одел "шведки" и т.д.
Еще несколько слов о "чешках". Если судить по фильму с "Легким паром", может сложиться впечатление, что во всех городах бывшего Союза все дома одинаковые. На самом деле это не так. Типовых серий жилых домов было много и все зависело под какую серию построили в том или ином городе завод. В Днепропетровске были два огромных завода ДСК-1 и ДСК-2, которые лепили типовые дома, они их же и собирали.
Так как меня бог миловал тотально заниматься привязкой типовых проектов, то на слуху название только некоторых 9-ти этажек: 1-464-Д (со смежными комнатами), Серия 87 (блочный и кирпичный вариант). Были еще серии малосеемеек, 12-ти, 14-ти и 16-ти этажные серии (блочные).
Проектировщики, проштамповывающие серии, должны был собрать дом из типовых секций: левая, средняя, правая. с поворотом на 90 градусов, со встроенными магазинами, с колясочной, проходной насквозь и т.д..
Самое страшное было, когда какой-нибудь отмороженный архитектор, которого еще в 1955 году отменили при борьбе с излишествами, пытался такими секциями самовыражаться. Заводы на это верещали как резанные.
Архитектурная мысль в этих проектах не ночевала, разве что какой-нибудь смельчак не придумывал какое-нибудь охуевающее ограждение лоджии.
Инженерная мысль билась в основном только вокруг проектирования фундаментов. Биться эту мысль заставляли различные грунтовые условия и сложности рельефа.
В связи с непреодолимыми сложностями рельефа, политкаторжанам (партийная номенклатура) не удалось освоить склоны Днепра в районе ул. Дзержинского. Они не думали, что придут им на смену правильные пацаны, и порешают вопросы, перекрыв им шикарный вид на Днепр.
Напоследок вернусь к "чешкам". В городе крымских атомщиков Щелкино я живу в пятиэтажной "чешке" и разница между днепропетровской и щелкинской 3-х комнатной квартирой в том, что кухня и большая комната поменялись местами. В связи с этим по ночам, когда я на автомате иду выпить рассолу, то постоянно проскакиваю мимо кухни и иду дальше.
________________________________________________________________________
Осиновый кол для квартирного спекулянта.
Источник : http://www.2000.net.ua/
(подписываюсь под всем сказанным в этой статье - Прокурат)
Так уж сложилось, что жилищные отношения между людьми — одна из наиболее запутанных сфер человеческой деятельности. Ошибочные суждения и выводы часто приводят к «неоптимальным» практическим действиям (физическим, финансовым). Давайте вместе разбираться, что есть мифы и чем они опасны.
Миф 1. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.
Далеко не всегда. (Ну да все мы и так уже в этом убедились!) Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят ее истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). При этом качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс зданий должны быть на очень высоком уровне.
Но даже выполнение всех этих требований вовсе не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (10 — 20% своей рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы иммигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили тамошнее коренное население с мест его традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.
Когда я езжу домой к родителям (на Донбасс), меня всегда поражает обилие брошенных, достаточно капитальных кирпичных домов, которые местные жители безжалостно разбирают (грабят) на стройматериалы и дрова. Причем не в каких-то там деревнях, а в городах с 30 — 100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи... Некому. А те, кто остался, «беспробудно пьяны и каждый день снимаются с якоря». Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. Вот никто особо и не напрягается. И это при том, что жилой дом с 10 — 20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость жилья будет равна стоимости кучи строительного мусора?!
Поэтому если говорят (особенно — строители, риелторы, реклама на TV и др.), что самое надежное вложение средств — это в недвижимость, не верьте! Все в этом мире относительно. Вообще ничто в этом материальном, физическом мире не может иметь абсолютной ценности: ни жилье, ни золото, ни бриллианты, ни какая-либо иностранная валюта. Более того, как только мы зацикливаемся на том или ином материальном аспекте (квартира, машина, деньги), то непременно должны его потерять, т. к. это мешает нашему развитию. Духовному. Кто не верит — вспомните, проанализируйте свою собственную жизнь или опыт друзей и знакомых: чаще всего мы теряем именно то, к чему у нас патологическая страсть и желание.
Миф 2. Новое жилье лучше старого.
Не факт. Даже поверхностный анализ новостроек за последние 10 — 15 лет показывает, что в большинстве случаев в той или иной степени присутствуют грубейшие нарушения СНиПов, ДБНов. Современные жилые дома имеют слишком много проблем самого разного уровня. В чем это выражается?
Крайне низкий уровень профессиональной подготовки как рядовых рабочих, нанятых «со стороны» и «по дешевке», так и ИТРовцев (это когда главный инженер одной очень крупной харьковской строительной организации не может отличить противоморозную химдобавку от добавки, повышающей морозостойкость, т. е. уровень ниже ПТУ).
Весьма низкий уровень контроля качества. В советские времена, когда контроль был драконовским и «поставлен на поток», и то допускали брак. А сейчас... просто ужас! Все «перлы» новостроек вылезут наружу в ближайшие пару лет, так что мы уже очень скоро сможем реально сравнить качество обруганных всеми «панелек» и современных поделок.
Чрезмерное увлечение новыми строительными материалами и технологиями, не прошедшими длительную эксплуатационную апробацию. Если очень просто и доступно: строители с целью минимизации затрат берут самый дешевый пенопласт (тот, что идет на упаковку телевизоров), прилепляют его к тонкой кирпичной стене, штукатурят... И вот, ура! Дом готов, платите денежку! В рекламных открытках: «Самые передовые строительные технологии и материалы, тепло и уютно! Жилье для ваших детей и внуков!» А что на самом деле? Запредельный ПДК остаточного стирола-мономера (сильный яд), класс горючести Г4 (выше не бывает!), деструкция полимера уже через 8—10 лет реальной эксплуатации и соответствующее резкое снижение теплофизики здания, сырость, грибок, полчища расплодившихся мышей (которые страшно любят пенопласт), температурная инерционность (это когда зимой в помещении тепло, а летом — прохладно) из-за малой массоемкости стен практически нулевая, резкое уменьшение продажной стоимости новых квартир из-за быстрого снижения эксплуатационных характеристик здания и т. д. Аналогично, хоть и не столь явно, — полистиролбетон.
А современный облицовочный кирпич (такой красивый, ровненький, всех цветов радуги!), который не вписывается по качеству ни в один советский ГОСТ и покрывается высолами (белый налет на поверхности, впоследствии разрушающий кирпич, т. н. сульфатная коррозия) еще на поддонах в полиэтиленовой упаковке?
А цемент с исключительно большим содержанием доменных шлаков и высокой щелочностью? Как правило, штучное, эксклюзивное строительство никогда не было ни дешевым, ни качественным, ни гармоничным в отношении эксплуатационных сетей (канализация, водо-, газо-, электроснабжение). Раньше, в советские времена, например на Салтовке за 5—7 лет возводили целые микрорайоны. Причем в чистом поле сначала создавали всю инфраструктуру, прокладывали коммуникации, а только потом поточно строили. Сейчас же, когда отдельное здание непонятного проекта всеми правдами и неправдами пытаются втиснуть в старый микрорайон... Мышиная возня, да и только. Если бы раньше так строили, то мы бы после 1945 года из землянок до сих пор не выбрались бы!
Старое жилье хоть и не столь престижно, не так комфортно и у него потенциально ниже срок эксплуатации, но оно предсказуемо! Все дефекты строительства и эксплуатации уже давно проявились, они видны, и ясно, как с ними бороться. Новые же дома (особенно «выполненные по новейшим технологиям», с различными «наворотами») — это бомба замедленного действия, когда, где и с какими последствиями рванет — совершенно неизвестно. Чем больше вникаешь в суть нынешнего строительства, тем больше понимаешь степень риска для рядового потребителя. Конечно, это вовсе не означает, что сейчас не умеют качественно строить. Есть прекрасные во всех отношениях дома. Вот только как не ошибиться? Если раньше типовые «панельки», к примеру, почти не отличались по качеству друг от друга, то нынешнее разнообразие строительных объектов просто поражает разбросом качества проектирования и строительства.
Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.
Еще как будут! Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Летом прошлого года со всех телеканалов Харькова звучало, что реальная себестоимость жилья экономкласса — 1000 долл./м2 (курс 5,05). Уже в ноябре одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./м2 (курс около 7,5). Получается, что летом господа строители врали. И очень сильно, практически вдвое! Да и как-то не верится, что и 350 долл./м2 — истинная себестоимость строительства. Не упустят эти ребята своего, хоть чуть-чуть, но урвут. Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадет до 250 долл./м2?
Тут для строителей один принципиальный вопрос: либо продать готовое жилье уже сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам, либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!). Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.
В конечном счете товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают строители, риелторы, продавцы жилья.
А реальный обвал на рынке жилья (на мой взгляд) произойдет тогда, когда первые квартиры, приобретенные по системе ипотечного кредитования населения и не обеспеченные своевременными платежами в банк, уйдут с молотка. И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам факт. Свершившийся факт. Юридический прецедент. Все квартирные спекулянты вкупе с банкирами и строителями вдруг осознают, что дальше тянуть — смерти подобно, и массово ринутся в узкое горлышко бутылки еще платежеспособного населения. А последнее ведь может и подождать! Вот поднимется истерика, ценовой хаос, неразбериха! Различные «суперакции», «суперпредложения», «суперцены» заполонят все рекламное пространство, все фонарные столбы!
Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.
Возможно, доля истины в этих рассуждениях есть. Но с другой стороны, настораживает один момент: недавно некий крупный украинский дилер-автосборщик предложил банкирам свою помощь в реализации автомобилей, конфискованных банками у неплательщиков. (Эксперты прогнозируют, что в 2009-м на рынок может попасть 130 тыс. залоговых авто, по моим прогнозам — гораздо больше.) Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны — развитая дилерская сеть, СТО, подготовленные кадры (техники, юристы), с другой — депрессия автомобильного рынка и возможность поработать с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Т. е. может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и автодилеров.
А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими девелоперами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Уж себя-то они не обидят! Ведь за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка.
Миф 5. Большой отложенный спрос на жилье уже к лету вернет определенную активность купли-продажи квартир.
Отложенный спрос — это некая эфемерная субстанция, которой так любят оперировать риелторы, которая так греет их душу, на которую возлагается столько надежд... Но опаснее всего — самозаблуждение. Никакого отложенного спроса нет и не будет в помине!
Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка, т. к. практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которые «просели» вдвое. Кстати, «просели» в долларах, а в гривнях выросли (и могут еще расти, особенно если гривня обесценится до 10—15 грн./$).
Недавно на одном харьковском телеканале эксперт-риелтор рассказывал, что ему уже звонят клиенты и просят связаться с ним, когда цены на однокомнатные квартиры упадут ниже $25—30 тыс. (весной 2008-го были $50—60 тыс.). И на этом основании он делает вывод, что реальный спрос начнется ниже этой ценовой отметки. Но массовый «жор» на квартиры из-за смерти ипотеки закончился и никогда больше не повторится. А делать ставку на отдельно взятых «интересующихся» — это странно. К тому же многие покупатели, реально владеющие поливалютным кэшем в данном обьеме, в связи с затяжным глобальным кризисом могут пересмотреть свои запросы и направить средства на поддержание собственного бизнеса, на текущие потребительские расходы, купить небольшой загородный домик (а никак не квартиру в городе!), наконец попридержать средства ввиду слишком неопределенной перспективы.
Большой отложенный спрос был еще 1—5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю. Необходимо об этом честно говорить и не спекулировать на устаревших рыночных обстоятельствах.
Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам в решении вопросов проблемного кредитования.
Государственные органы власти (как исполнительной, так и законодательной) на волне голого популизма то пытаются задобрить своих сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг прогибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны. Банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать. Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жадность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни.
Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а расплачиваться за это должны другие? Я, например, уже 15 лет живу в общежитии на скромную зарплату, но у меня даже мысли не было влезать в какой-либо кредит, т. к. реально представляю себе возможные последствия «сладкой жизни» в долг. Зато теперь — никаких проблем с процентами, выплатами, а на курс доллара мне откровенно наплевать, хоть 100 грн. за доллар!
Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной, солнечной (с большими окнами), с большой кухней...
Так уж сложилось, что в последние 10—15 лет возводимое жилье было преимущественно выше экономкласса (бизнес-, премиум-). И для него это утверждение вполне справедливо. Но даже массово востребованное жилье экономкласса старалось равняться на своих «собратьев» — однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно строителям. Невыгодна только самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке самой квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.
Но менталитет нашего человека, насмотревшегося современных телесериалов, снятых в элитных квартирах или загородных коттеджах-дворцах, уже на уровне подсознания диктует свои запросы. Нельзя нам просторное жилье, это смертельно опасная тенденция! Несогласных отсылаю к книге А. Паршева «Почему Россия не Америка», где он очень доходчиво объясняет принципы географической экономики (термин мой. — Авт.).
Украине требуется массовое жилье с общей площадью квартиры до 60 м2, не более. Приоритет — однокомнатные до 30 м2. В стране практически полностью отсутствует сверхкомпактное жилье площадью от 8 до 20 м2.
Автор данной статьи был разработчиком и главным идеологом «сотового» жилья (квартиры от 8 м2 и выше, предназначенные для достаточно комфортного проживания одного (двух) человек и имеющие все атрибуты полноразмерной квартиры: кухню, душ, туалет). При этом основной акцент делался на специфической планировке данного типа жилья, позволяющей рационально использовать каждый кубический сантиметр пространства (как на космическом корабле), полной его автономности и минимизации всех эксплуатационных затрат. Так, система сбора дождевой и талой воды для нужд кана-лизации позволила бы на порядок снизить водопотребление, а рекуперация тепла венти-лируемого воздуха на 30—40% уменьшила бы расходы на отопление помещения и т. д.
Главный девиз проекта — «Жилье для тех, кто ездит на троллейбусе».
Главная идеология «сотового» жилья — строительство его за минимальные деньги благодаря минимальной площади. Если государство не может предоставить (построить) своим гражданам большое жилье — пусть построит маленькое, если не может маленькое — пусть построит очень маленькое. Но пусть хоть что-то делает! Или хотя бы не мешает своими глупыми законами сделать это другим.
В свое время идея «сотового» жилья была обкатана в местной прессе и на телевидении Харькова (хотя и в довольно поверхностном виде). Неожиданным был ажиотажный интерес, который буквально оборвал все телефоны. Люди массово хотели записываться в какую-то там очередь. Звонили риелторы (новая высоколиквидная сфера бизнеса!), одинокие пенсионеры, родители повзрослевших детей, которых необходимо было куда-то расселять, родители приезжих студентов (общежития — огромная проблема, в Харькове 250 тыс. студентов вузов), звонили приехавшие на заработки рабочие... Не звонили только те, кто мог бы реально воплотить в жизнь данную идею. Воистину нет пророка в своем отечестве!
Г-н С. Г. Чечельницкий (главный архитектор Харькова) сослался на ДБН В.2.2-15-2005, п.2.22, согласно которому «нижний предел площади однокомнатных квартир составляет 30 кв. м». Вот только г-н Чечельницкий вкупе с такими же умниками, которые приняли этот ДБН, не потрудились указать, на какую зарплату сможет купить такое жилье рядовой гражданин Украины и через сколько столетий. Господа Парцхаладзе, Ярославский, Толмачев, банки «Надра», «Финансы и Кредит» и многие другие просто решили не реагировать. Негоже таким солидным строительным фирмам и банкам заниматься подобными «блошиными» проектами! Вот только посидят они пару лет без работы и будут согласны строить даже собачьи будки, лишь бы выжить. Проще всего вопить на весь мир о кризисе в строительной отрасли и банковской сфере и просить помощи у президента, правительства, МВФ. А ты извернись, найди совершенно новую рыночную нишу, прояви элементарную инициативу, спроси, наконец, у самих покупателей: «А что же вам действительно сейчас нужно построить? За что вы сможете заплатить деньги?» Странно, что простой токарь должен учить основам бизнеса таких солидных дядечек!
Если массово строить «сотовое» жилье и продавать его по реальным ценам с рентабельностью не более 50%, то население страны с огромной радостью вложило бы в него миллиарды своих долларов, которые ныне лежат в кубышках. И заплатить $3—5 тыс. за очень маленькую, но зато свою (без всякой драконовской ипотеки!) квартирку, в которой можно реально жить, захотят и смогут сотни тысяч наших сограждан. Вот здесь отложенный спрос действительно колоссальный!
В стране от 70 до 90% ветхого и аварийного жилья (в зависимости от региона), которое в самом ближайшем будущем начнет массово выходить из строя, рушиться, и миллионы людей окажутся на улице. Мне хочется спросить власть имущих: куда вы собираетесь переселять эти огромные массы людей — в квартиры по 50—200 м2 или в землянки? Только сверхкомпактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в скором времени. Хватит бесконечно строить гигантские торгово-развлекательные комплексы, офисные здания, логистические центры, хоромы для богатых, стадионы и 4—5-звездочные гостиницы. Пора повернуться лицом к рядовым украинцам, ведь они тоже люди и хотят жить, а не только существовать!
Миф 8. Жилье в крупном городе более защищено, оно более престижно и перспективно.
До недавнего времени крупные города (а тем более областные центры, столица) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и поселками имели гораздо более стабильное и объемное финансирование для содержания своего жилого фонда, поддержания в удовлетворительном состоянии эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого уже нет и не будет. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (читай: оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все наши крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло-, газо-, электроснабжения. Это приводит к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло или газ всему городу.
Например, в Харькове — регулярная проблема с ТЭЦ-5. И неважно, исправно ты платишь за тепло или нет, тебе его «дадут», как всем. Установить у себя квартире собственный котел уже нельзя по законодательству. В этом плане малые города и поселки гораздо более автономны. В провинции идет массовое бурение скважин под воду, на городские магистрали надежд мало. Очереди расписаны на годы вперед. В каждом уважающем себя доме хранится полтонны угля или дров, баллоны с пропаном, есть автономное освещение. Констатирую факт: провинция намного лучше подготовлена к разного рода катаклизмам, чем крупные города. Возможно, потому, что «дыхание кризиса» там чувствуется всегда, при любом правительстве.
Еще совсем недавно стоимость квартир в Киеве, в областных центрах зашкаливала. Бабушки-пенсионерки все плакались перед телекамерами, как им тяжело прожить на одну пенсию.
При этом все как-то умалчивали, что эти самые бабушки практически были миллионершами. Что за их квартиры в Киеве можно было купить дом в провинции, большой «Мерседес» в придачу и 20-летнюю ренту на содержание. И еще хватило бы денег пару раз съездить на Багамы. Но никто не воспользовался такой возможностью. Главная идеология была: «Не трогайте меня!» Хотя отчасти я их понимаю: хлопоты с переездом, смена обстановки, близость к родне и т. д. Но тогда нечего пенять на судьбу и правительство, что пенсии на жизнь не хватает, что льготы слишком маленькие! Сотни тысяч пенсионеров (да и не только их) лишились своего единственного шанса, который дается раз в жизни. Теперь их квартиры упали в цене в 2—3 раза и продолжают приближаться к своей реальной стоимости. «А старуха осталась у разбитого корыта»...
Большинство старых советских многоэтажных домов строилось в расчете на 50 лет эксплуатации. После первых 25 лет необходимо было сделать капитальный ремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще 25 лет. Если же капремонт не сделать (а в основном так и происходило!), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается до 30 лет. Почему? Дело в том, что капитальный ремонт — это не покраска стен, не замена обоев или паркета. Это, например, для панельного дома — вскрытие всех наружных сварных швов, соединяющих эти самые панели, их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капремонт крыши и т. д.
А у нас думают, что если сделали в большинстве квартир дома пресловутый «евроремонт», значит, капитальный ремонт зданию как бы и не нужен и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату. А о том, что в любой момент наружная панель здания может просто вывалиться наружу из-за проржавевших насквозь закладных деталей (такие случаи уже были), как-то все умалчивают. Если вы владелец старой квартиры — продавайте ее за более-менее приличные деньги и бегом в провинцию, где более дешевое и качественное жилье! В противном случае вполне вероятно, что через 5—10 лет ваша квартира превратится в кучу строительного мусора, которая не будет стоить ничего. И митинговать в этом случае у стен мэрии абсолютно бессмысленно.
Другой момент. В крупных городах квартиры на первых этажах массово выводились из жилого фонда (особенно — в последние годы) и переоформлялись, переоборудовались под офисы, магазинчики, центры сферы услуг. Теперь же большинство из них простаивает, т. к. мелкий бизнес умер, а продать квартиру под жилье или сдать ее в аренду уже практически невозможно (переоформление очень хлопотно и дорого). Думаю, что владельцы подобных квартир пострадали больше всего. И перспектив у них в ближайшие пару лет — никаких.
Реальное дыхание кризиса уже чувствуется, когда едешь по Сумской, центральной улице Харькова. Направо-налево сплошные объявления: «Продам», «Сдам в аренду»... А на подходе — новострои с гигантскими торговыми и офисными площадями, которые окончательно похоронят все эти мелкие квартиры-фирмочки.
(P.S. Интересно, сколько будут стоить роскошные коттеджи наших «слуг народа», настроенные вдоль Днепра в заповедных зонах Киева, когда по ним рано или поздно пройдется большая паводковая вода?)
Миф 9. Нынешнее 2-кратное падение цен на недвижимость — максимальное. Вскоре начнется незначительный рост цен.
Самая большая фантазия-мечта наших строителей, риелторов и квартирных спекулянтов! (Тут уж не кол осиновый нужен, а настоящий частокол.) Кризис-то фактически еще и не начинался, так, всего лишь слегка изменились условия кредитования населения, а уже какой был эффект! А вот настоящий экономический (да и политический) кризис «просадит» конечные цены на жилье в 4—5 раз! И это не только мое мнение. Ряд уважаемых харьковских экспертов предрекают падение цен в Харькове на 1-комнатные квартиры с $50—60 тыс. до 5, т. е. более чем в 10 раз! Еще совсем недавно это казалось фантастикой, но сейчас — а почему, собственно, и нет?!
Идет настоящая информационная война. На телевидении руководители строительных фирм, ведущие риелторы бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут не краснея, что мне даже стыдно смотреть на эту клоунаду. И что характерно, в студии никогда не присутствуют оппоненты, которые бы высказывали иную точку зрения.
Очень поучителен один случай, рассказанный достаточно объективным харьковским риелтором. Руководитель одной крупной риелторской компании в свое время прикупил 5—6 квартир, сделал, так сказать, выгодное инвестирование. Из-за собственной самонадеянности он не успел их продать к началу кризиса и остался с тающим на глазах капиталом. Он всячески пытался продать свои квартиры. При этом, чтобы поднять их цену, выкупал страницы рекламных газет и печатал там фиктивные объявления купли-продажи по явно завышенным ценам, чтобы создать видимость все еще высоких цен на рынке жилья, искажал реальные рейтинги. Но так и остался со своими нераспроданными квартирами. Не думаю, что такой умник есть только в Харькове. Ничего, ждем, не нервничаем. «Никогда ни о чем не просите — сами придут и предложат... »
Чем более затяжным будет кризис, тем сильнее «просядут» цены на жилье. После мелкого кризиса 1998 года они восстанавливались в течение нескольких лет. Нынешний же кризис ни с чем не сравнимый, и здесь даже прогнозы строить нелепо. Думаю, полностью он закончится лет через 5 (первая фаза — в 2010 г.), а цены восстановятся лет через 10. Но это будут уже не те цены, что еще год назад, а прошедшие через горнило инфляции.
Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее искажены и раздуты, — в Киеве. Их падение будет гораздо ощутимее, чем в провинции. И если раньше по стране не было большой дифференциации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т. к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предаварийное жилье подешевеет очень сильно. Это потянет за собой (прежде всего — морально) и другие сегменты рынка недвижимости. Ведь в рекламных объявлениях не указывается истинное состояние жилья, а разброс цен будет в 3—5 раз, и доказать обоснованность более высокой цены для потенциального покупателя будет достаточно сложно.
И — что греха таить! Утверждения вроде «С жиру там бесятся!», «Паразитируют на всей стране!», «Наплодили «помаранчевые» майданы, а нам теперь который год разгребай!» — имеют под собой веские основания. Поэтому любые проблемы в Киеве, любые катаклизмы на рынке жилья в столице (а они непременно будут!), всякие там «Элита-центры» будут восприниматься остальными украинцами с определенной долей злорадства, как некая кара небесная за содеянное. Ибо если все время тянуть одеяло только на себя, то рано или поздно это плохо кончится. Не любят у нас Киев, и киевляне должны об этом знать!
И уж если не только восток Украины, но даже Львов весьма недвусмысленно заговорил о федерализации страны, то, видно, совсем «допекло»! А после нынешнего глобального кризиса вероятность именно такого поворота событий очень и очень высока. С потерей определенного столичного статуса Киев в конечном счете может получить такие же цены на жилье, как и в любом другом областном центре.
Вместо заключения. Строительный рынок жилья — один из самых грязных видов бизнеса в Украине. Здесь столько лжи, алчности, непрофессионализма и популизма! А по уровню коррумпированности он, скорее всего, не имеет себе равных. Вместе с тем собственное жилье — мечта каждого украинца, его надежда и опора в жизни. В этой статье мне не хотелось становиться в позу «А баба Яга против!» Я хотел всего лишь порассуждать о некоторых проблемах рынка жилья, которые непроизвольно или умышленно замалчиваются. Ну а уж если кого назвал «по сути» — не обессудьте!
